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    “占用業(yè)主共有道路、場地停放汽車的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費?！毙滦抻啿笫∪舜蟪Ｎ瘯鷾?zhǔn)施行的《西安市物業(yè)管理條例》（以下簡稱條例）中的這條規(guī)定引發(fā)了業(yè)主的極高關(guān)注。

    昨日，華商報新聞熱線收到百余條關(guān)于物業(yè)管理方面的問題，有相當(dāng)一部分讀者關(guān)注，自己所在的小區(qū)車位是否能出售？是否該收費？

    停車位是否屬規(guī)劃內(nèi)

    要看規(guī)劃許可證及附圖

    條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

    華商報記者與立法部門、房屋管理部門、規(guī)劃部門多方聯(lián)系后了解到，小區(qū)車位的所有權(quán)及如何處置應(yīng)該分不同情況來對待。業(yè)主首先應(yīng)該了解小區(qū)車位的性質(zhì)。

    根據(jù)《西安市建筑工程機動車非機動車停車位配建標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定，商品房配建機動車停車位的標(biāo)準(zhǔn)為每100平方米0.8-1.3個，其中商品住房、限價商品住房項目，建筑配建停車位地面停車率不宜超過總停車數(shù)量的10%。也就是說，小區(qū)停車位配建要符合上述規(guī)定，才能通過規(guī)劃部門的審批。其中地面可以設(shè)置停車位，至于這個車位是屬于規(guī)劃內(nèi)還是規(guī)劃外的，要看《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖。附圖上標(biāo)示的車位，是規(guī)劃內(nèi)的車位；附圖上未標(biāo)示的車位，是規(guī)劃外的車位。

    共有道路或場地上設(shè)停車位

    首先業(yè)主得同意

    條例還規(guī)定，占用業(yè)主共有道路、場地用于停放汽車的車位、車庫屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈或者出租。

    業(yè)主共有用于停放汽車的車位、車庫的使用，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。

    占用業(yè)主共有道路、場地停放汽車的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標(biāo)準(zhǔn)和用途等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

    對于業(yè)主關(guān)心的上述規(guī)定，首先要認(rèn)定何為共有道路、場地，根據(jù)《物權(quán)法》73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。這些區(qū)域范圍內(nèi)是否可以停車，停車如何收費，均應(yīng)由業(yè)主大會或業(yè)委會決定。

    “實際生活中很多小區(qū)前期規(guī)劃的停車位不夠用，如果想用共有道路或場地增設(shè)停車位，需經(jīng)業(yè)主的同意?！毕嚓P(guān)立法人員表示，那種私自改變規(guī)劃，將小區(qū)道路、健身場地、公共綠地變?yōu)橥＼囄?，并向業(yè)主租售的行為是不允許的。

    地下非人防車位歸屬

    與公攤及成本有關(guān)

    小區(qū)地下車位分為人防車位和非人防車位。根據(jù)《西安市人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)項目配建的地下人防工程，在保障日常維護(hù)管理、不影響戰(zhàn)時使用效能的前提下，投資人可以取得人防工程的所有權(quán)并進(jìn)行登記，收益歸投資人。即人防車位可以辦理產(chǎn)權(quán)證，但所有人并非有完全所有權(quán)，而要受國防法、人防法的限制，戰(zhàn)時應(yīng)服從防空需要，統(tǒng)一調(diào)配使用。

    至于開發(fā)商報建的非人防車庫所有權(quán)的歸屬問題，一要看公攤，二要看成本。華商報記者從西安市房管局有關(guān)部門了解到，地下車庫很少被公攤到房屋面積中。而地下車庫的建設(shè)成本是否核算到出售單價中，還需要了解工程成本核算等。通常情況下，在出售前明示的被納入規(guī)劃的地下停車位，開發(fā)商是具有原始所有權(quán)的。