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      東莞市萬江加州花園某座四樓某單元內(nèi)發(fā)生爆炸。爆炸造成1人死亡,11人受傷,2人失蹤。經(jīng)初步調(diào)查,爆炸是因為戶主家中有人私自配制煙花爆竹原材料而造成的。一時間引起了大家對于小區(qū)安全管理方面的議論紛紛,記者就此走訪了業(yè)內(nèi)人士和東莞的老樓盤,與大家一起探討物業(yè)管理該怎樣改善才會讓居住安心。

專家解讀??

物管公司難辭其咎

廣東莞信律師事務(wù)所鄢仲平律師表示,這起事故的發(fā)生,首先是事發(fā)地點的房屋權(quán)利人沒有盡到合法、安全、正當(dāng)使用住宅的義務(wù),須承擔(dān)的不僅僅是民事責(zé)任、行政責(zé)任,如果事故造成了人員的嚴重傷亡或財產(chǎn)的重大損失,房屋權(quán)利人還可能涉嫌犯罪而被追究刑事責(zé)任；其次,是小區(qū)物業(yè)管理公司沒有盡到嚴格管理、保障安全的義務(wù),那么,應(yīng)在其過錯范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。

東莞市物業(yè)管理協(xié)會會長陳雄進也非常贊同鄢律師的觀點,按照有關(guān)廣東省物業(yè)管理條例的規(guī)定,作為住宅小區(qū),是不可以把其住宅改為經(jīng)營性用房,當(dāng)然更不允許存放易燃易爆物品的。把住宅小區(qū)改成經(jīng)營性用房的話,相對而言人流就比較多,而且人員性質(zhì)也比較復(fù)雜,同時還會產(chǎn)生噪音等,這樣就會影響其他居民的居住環(huán)境。對于上述的情況,物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)之后,應(yīng)該立即與業(yè)主進行溝通,及時對該住戶的行為進行勸阻或者制止,如果在交涉之后都沒有效果之后就應(yīng)該向有關(guān)部門反映。“畢竟在小區(qū)的安全方面,物業(yè)管理公司是無論如何都需要引起高度重視的。”

隱患調(diào)查??舊樓盤存在許多物管不善問題

萬江加州花園是2002年建成的小區(qū),至今已有8年,而造成這次慘劇的發(fā)生,與物業(yè)管理不到位脫不了干系。類似加州花園這樣的“中老年樓盤”在東莞有很多,其中不少都存在物管不善的問題,內(nèi)部人員復(fù)雜,安全隱患眾多。

有居住在南城某老樓盤的李女士也和記者反映了她遇到的情況:小區(qū)內(nèi)水管時不時會有裂縫出現(xiàn),和物管說了很多次,都沒有見到效果,“我住在7樓,經(jīng)常都會沒有水用或者是水量非常小,生活上很不方便”。

居住在東城某有10年左右樓齡的張先生也與李女士的觀點不謀而合,除了水管有問題之外,他居住的那棟樓還經(jīng)常發(fā)生物件被偷盜的事情,“經(jīng)常聽到說某某房里的東西不見,心里還真不踏實”。

這樣的事件在東莞的老樓盤里并不是個案,而存在這些方面的問題也是不容忽視的。對于在小區(qū)內(nèi)發(fā)生偷盜情況,小區(qū)的物管是否失職,東莞市物業(yè)管理協(xié)會會長陳雄進表示,“這個需要具體問題具體分析”。首先要區(qū)分該小區(qū)是否是封閉式管理的小區(qū),如果是封閉式管理的小區(qū),若根據(jù)公安部門的破案調(diào)查發(fā)現(xiàn)該盜賊是從小區(qū)的門進來而小區(qū)保安沒有履行職責(zé)進行必要的盤問,那該小區(qū)的物管就需要負上一定的責(zé)任。其次要看業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方簽訂的合同細則中是否有包括看護業(yè)主私有財產(chǎn)這一條款,因為目前東莞還存在著部分俗稱“臨街樓房”的類小區(qū),開放式的設(shè)計給管理帶來了許多的不方便,那物業(yè)管理公司和業(yè)主簽訂的合同中就僅僅是包括對該物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施進行管理,對綠化的養(yǎng)護和代收水電費等,而并沒有把對業(yè)主私有財產(chǎn)的看護列入其服務(wù)范圍內(nèi),所以,住戶在居住的時候詳細了解該樓盤的相關(guān)物業(yè)管理條例細則是非常必要的。

有業(yè)內(nèi)人士表示,對于早期的樓盤而言,像公共設(shè)備設(shè)施的老化問題,它是客觀存在的,小的修補可以由物業(yè)管理公司方面承擔(dān),但是如果是涉及到大的,例如管道、電梯、消防設(shè)施的更新、改造等情況,這就不僅僅是物業(yè)管理公司單方面的責(zé)任了,與該小區(qū)的業(yè)主也有一定的關(guān)系,那是因為物業(yè)管理公司會按照相關(guān)的法律、法規(guī)程序,征求業(yè)主的意見看是否能夠動用維修基金對該設(shè)備設(shè)施進行維修,如果大部分業(yè)主都贊同,那就可行,如果存在業(yè)主未繳納維修基金或者是不配合的情況,那這種公共設(shè)施的維修工作也就難以開展,“存在這種客觀情況,真不能夠一味地把責(zé)任往物管身上推”。

對策一??當(dāng)務(wù)之急是成立業(yè)主委員會

至于老樓盤、老小區(qū)存在如此多急需解決的問題,是不是就沒有辦法進行完善了呢?非也。

東莞市物業(yè)管理協(xié)會會長陳雄進建議,對于老樓盤、老小區(qū)而言,最好的就是成立業(yè)主委員會,有了一個相對集中的組織結(jié)構(gòu),溝通起來會非常容易和便捷。他建議,個別業(yè)主的力量還是比較有限的,最好是由政府有關(guān)部門、社區(qū)居委會以及物業(yè)公司進行協(xié)調(diào)、輔助把業(yè)委會成立起來,再由業(yè)主大會來決定委托物業(yè)管理公司提供相關(guān)的服務(wù),不然的話,物管進入小區(qū),在開展相關(guān)的工作上,工作量會非常大,舉個很簡單的例子:年久了,管道需要進行正常維修了,維修就會涉及到費用,在沒有業(yè)主委員會的情況下,物管公司就需要每家每戶進行調(diào)研,花費的人力物力都比較大,而且辦事效率也大打折扣。當(dāng)問及是否可以動用維修基金對公用部分進行正常修繕時,陳雄進強調(diào),“維修基金的動用也是需要通過三分之二的業(yè)主的同意才可以用的,當(dāng)務(wù)之急還是成立業(yè)主委員會為上上之策?！?

對策二??從規(guī)章制度著手提升物管水平

物業(yè)管理公司應(yīng)該隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人們生活水平的提高而不斷更新公司的規(guī)劃理念和有關(guān)的規(guī)章制度,在這方面東莞市中信物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理葉志芳就向記者介紹了該物管的不斷更新定位,從原來的最早提出“貼心管家”、“酒店金鑰匙”服務(wù)定位到今年才更新的做“公園生活”管家服務(wù)理念,旨在通過富有特色的社區(qū)活動,動員住戶能夠走出小家,融入大家,共享“鄰里情、鄰里樂”,做到“鄰里助、鄰里學(xué)”,在公園社區(qū)感受鄰里友愛,收獲溫馨的和諧情境。她還向記者展示了該物業(yè)管理公司的嚴格按照質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)制定的一系列體系文件和工作手冊等明細,其中包括工作崗位的細化規(guī)定和具體的培訓(xùn)計劃等,這厚厚一大疊的文件足以見證了東莞市中信物業(yè)管理有限公司走過來的十幾年的文化積淀。“只有讓物業(yè)管理公司的員工把具體的各崗位工作做到位,才能夠保障我們的服務(wù)質(zhì)量,進而才能獲得業(yè)主的認可,與業(yè)主建立友好的關(guān)系,更好地進行服務(wù),服務(wù)做好了物業(yè)也就相應(yīng)地會進入保值甚至是升值的狀態(tài)”。

東莞市物業(yè)管理協(xié)會會長陳雄進非常贊同物業(yè)管理公司不斷完善相關(guān)的規(guī)章制度的做法。在收樓的時候,以及在成立業(yè)主委員會之前,應(yīng)該制定臨時的《業(yè)主手冊》、《管理公約》,該臨時公約就應(yīng)該把相關(guān)的禁止性條款進行細化,該小區(qū)是進行封閉式管理還是開放式管理,哪些是在允許的范圍,哪些是不允許的,都應(yīng)該“明文規(guī)定”,像現(xiàn)在就有些小區(qū)在物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定這塊就做得非常細致,把涉及到養(yǎng)寵物的細節(jié)都納入了公約里面。而物業(yè)管理公司是一個以服務(wù)為主的經(jīng)營性公司,非常需要與時代同步,應(yīng)該及時更新自身的硬件和軟件實力