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萬事開頭難，是亙古不變的真理，剛接手物業(yè)的那段磨合期的日子更是驗證了這句話。度日如年難熬啊，作為長期從事物業(yè)管理工作的我來說是身身切切地體會到的?？赡茏x者會好奇，這些語句好像和日常的物業(yè)管理不搭界的嘛!讓我來一一給您細說。

狹隘地說，是物業(yè)的前期管理工作。廣義地說是從有物業(yè)管理意向開始至接管后一年的這段日子。這類似于戀愛與婚姻，從相親起至紙婚階段(結婚一年被稱為紙婚)。

尋覓階段

物業(yè)公司(男方)要“娶”的物業(yè)管理項目(女方)基本上是靠開發(fā)部(媒人)來牽線搭橋的，但選擇對象時是不能“拉到籃里都是菜的”，先要到媒人那兒打聽對方的底細才能約定見面時間的。這個底細就是：

1、對方的外貌——物業(yè)新舊程度、設施設備大致情況，可作暗訪或看看照片也行;

2、對方的家庭出身——開發(fā)商怎樣、入住的客戶屬于哪個層次的;

3、家住哪里，是否方便相互來往——當?shù)厥欠窨梢苑奖阏{用物業(yè)公司的管理資源(人力、物力)，當?shù)氐挠霉こ杀救绾?，當?shù)氐男姓芾聿块T如何，可能會有什么障礙;

4、最后再掂量掂量自己的分量——有能力接這項目嗎?做一下初步評估。

別以為這些事微不足道，有的物業(yè)公司甚至想，有項目就不錯了，還挑肥揀瘦的干嘛?我們在早期也確實這樣急吼吼的樣子，不管三七二十一，一不問出身，二不管外貌，拿到手再說，我們曾接過這么個物業(yè)管理項目，后由于開發(fā)商破產，而導致其遺留的一大堆建筑施工問題沒人解決，我們物業(yè)公司成了冤大頭，這時若想棄之不顧，談何容易，娶了“她”得負責到底啊，貼錢唄!

相親階段

若前面明調查暗打聽的工作做得差不多了，覺得還是值得一見的，那就該做下步工作了——相親前的自我包裝。人靠衣裝，馬靠鞍。第一印象尤其重要。首先是印刷精美的公司簡介，然后是統(tǒng)一制服、精神抖擻的業(yè)務人員，他們的行為舉止，需自信得體，給人一種親切感、信任感，一切代表著公司的形象和實力。我們以前的簡介是自己打印的，那種A4復印紙，軟軟的，被人第一眼就“槍斃”了。后來請了廣告策劃了一份銅版紙全彩版，頓時讓人眼睛一亮。

但要知道現(xiàn)在是買方市場，女方相親對象可不只你這一家，她的繡球拋向誰還不知道咧。她要“比武招親”呀，大家出方案，優(yōu)勝者入選。所以說第三步，也就是決定勝敗的那一步——方案制作。這可是花功夫的活，且屬前期的“沉沒成本”，只有苦勞，若沒被選中，就是徒勞，勞民傷財?shù)?。但哪里有得來不費功夫的美事?方案制作各物業(yè)公司應都有自己的套路，在此就講一點——“預算”，給人家價碼呀，給高了人家說你暴利，給低了，人家又怕你便宜沒好貨。要恰到好處，這本事是靠修煉的，是在無數(shù)次碰壁、教訓和成功經驗積累基礎上的。在此透露一些制作機密：

1、方案要客觀、簡潔明了，不要用太多的專業(yè)術語，因為看方案的業(yè)主多數(shù)不是專業(yè)人士;

2、盡量用數(shù)字說話，不說模棱兩可的虛話;

3、細列收費科目，越全越好;

4、帳目要清，小到掃帚大到設備更新費，有憑有據(有品牌名稱和型號規(guī)格，甚至可在備注中列名為何要選用這些物品);

5、管理理念要有創(chuàng)新，陳詞濫調要避免，不切實際地唱高調也只會自找沒趣，可細述本企業(yè)的特色，即企業(yè)的核心競爭力在哪里，比競爭者優(yōu)秀在哪里，如健全高效的管理制度、優(yōu)秀的管理團隊、先進的管理理念、信息智能化管理、精湛的設備保養(yǎng)維修技術、節(jié)能技術、能源管理等等;

6、要有針對性，能投其所好。服務標準不能一味地求高求新，任何產品(服務也是產品)的營銷都要事先做好市場調查工作，根據目標客戶的需求、喜好、生活習慣及其所處的市場環(huán)境，再定出合理的服務內容及服務價格，決不能搞低價競爭，這樣不僅打亂了游戲規(guī)則，更是自找麻煩。我們也經歷過，我們因預算做出的“賠本的買賣”的確也接到項目，但接踵而來的是無盡的煩惱。

這里還是要提醒一句，標書包裝要精美，千萬不要摳摳縮縮，不然先前的功夫是白費了。就像名牌企業(yè)，產品不僅質量好，還要善吆喝，撒大把錢做廣告。這樣人家才相信你有實力。沒法子，誰叫現(xiàn)在是處于“眼球”經濟時代呢?

婚姻初期

終于娶過門啦——辦了結婚證(物業(yè)管理委托合同)。先別樂，煩心事還在后頭呢。

煩心事一：接管驗收。按規(guī)定應先竣工驗收，再接管驗收，竣工驗收要達到國家規(guī)定的交付使用標準物業(yè)才能接管，資料也要移交清。但事實往往沒如此“理想化”的。此時物業(yè)公司就是有三頭六臂的“能人”了，與施工方打交道，也要和發(fā)展商套近乎，盡量收集全設備、建筑的技術資料，苦口婆心地勸施工方處理好遺留問題，滿臉堆笑地請發(fā)展商配合督促，很有“皇帝不急，急死太監(jiān)”之調，甚至現(xiàn)在我們有些項目至今還未拿全技術資料，只能自己慢慢“上下求索”了。這時物業(yè)公司還有一個角色——“軍師”，做好發(fā)展商的參謀和顧問，這里的綠化帶應加走道、那里的電梯機房應加裝空調……有的商務樓有會議設施，要求會務服務，我們就幫助列出會務服務所需添置的用品，并幫助培訓會務員，以免正式運轉時手忙腳亂。這里提醒一句，最理想的狀態(tài)是建筑還在施工時的物業(yè)早期介入，但基本沒什么開發(fā)商愿意多花這筆費用的。我們簽的物業(yè)管理合同多是業(yè)主進駐前幾周甚至幾天的時間，打我們個措手不及，沒什么戀愛適應期，就要結婚生子了。

煩心事二：開荒(外墻清洗、樓內清掃、打蠟、吸塵、垃圾清運……)，如新嫁娘(物業(yè)公司)在面對新郎(業(yè)主)掀起蓋頭那一剎之前的精心準備工作。這項工作是絕對的“面子工程”，是讓人耳目一新的關鍵點，我們可得賣力干喲。招集精兵強將，從各管理部調來既有力氣又有技術的保潔人員齊齊上陣，揮汗如雨，換來嶄新面貌。這是順利的結果。但，若是陰雨天呢?高溫天呢?冰凍天呢?工作難度和工作量成倍漲，但效果卻看跌，而“新郎”卻是“一見鐘情”型的。所以在求老天幫忙的同時，我們也要有充分的應對“天災”的心理和技術準備，冬天寒風中鏟雪、夏天焦陽下除草，最麻煩的是下雨天，怎么打掃怎么不如人意，濕布干布輪番上陣，烘干機、吸水器馬不停蹄。有經驗的物業(yè)公司在現(xiàn)場派一個調度指揮員，做到忙中不亂、有條不紊。

煩心事三：人員招聘培訓、物業(yè)開辦用品添置。這是前期工作，但往往因時間緊迫而眉毛胡子一把抓，公司大本營的工作人員個個上竄下跳，但每個環(huán)節(jié)都馬虎不得。如人員招聘與培訓，一般來說大合同(即物業(yè)管理委托合同)不簽，小合同(聘用合同)是不簽的，但大合同總會到最后時刻才會與你簽(即業(yè)主快要入住了的時候)。急速啟動搜索引擎撒網招人，采取填鴨式培訓新進員工。培訓時要注意，基本知識、技能、企業(yè)規(guī)章制度方面的培訓是常規(guī)，但千萬不能漏了心理狀態(tài)培訓，萬事丑話要說在前頭，要求每位員工都能發(fā)揮“一不怕苦，二不死”的英雄氣概，要有“吃得苦中苦，方為人上人”的思想境界，不然還是勸其早些走人為好。因為項目的前期物業(yè)管理工作不但對于公司本部，對于項目部的每一位員工都是考驗，他們要面臨勞動強度大、對工作環(huán)境不熟悉而產生的一系列無力應對的困難，且常常會得不到被服務方的理解，加之工作第一年，工資水平也是最低的一年，物質動力也不足。若未事先告知員工，那尷尬情況會就出現(xiàn)——員工半路逃離不干、項目面臨暫缺人手的窘境。

最后一件，是最煩心的啦，但也是最重要的，與被服務方的感情培養(yǎng)。剛開始，他們是“冷若冰霜”的主兒，一個勁兒地壓低預算，有的甚至會開辦費也遲遲不到位，也會用懷疑眼光來看你的采購行為，生怕被物業(yè)公司攜款潛逃或中間撈回扣。這個我們理解，要取得被服務方的信任是要靠自己實實在在做出來的，我們要懂得如何來使他們信服。我們通常的做法是：

1、采購做計劃和預算，貨比三家，確定合格供方，定期匯報收支帳目;

2、有實際困難需業(yè)主方配合，有新的管理思路和創(chuàng)新方法，做到及時溝通，征詢意見和建議，也能讓業(yè)主更了解、理解物業(yè)管理工作。信息的及時和透明是溝通的基礎;

3、我們雖然是專業(yè)物業(yè)管理公司，相對而言業(yè)主們是物業(yè)管理的門外漢，但物業(yè)公司決不能自以為是地作決定，我們完全要有做“管家”的心態(tài)，多聽聽主人的意見是絕對必要的，一廂情愿會吃力不討好;

4、做事要分輕重緩急，合理使用資源(人力+物力)使其發(fā)揮最大效益是我們管理出發(fā)點。那什么叫合理呢?舉個例子：如我們有個行政樓服務項目，一把手的辦公室是我們的保潔范圍，這怎能怠慢，做的是五星級的標準，他也滿心歡喜，連連稱贊。后來我們對另一個項目，也如法炮制，卻被領導認為是在拍他馬屁，他的辦公室打掃不用那么勤快，多些時間打掃公共區(qū)域吧，我們被當頭澆了一盆冷水，那叫是個涼啊!所以合理不合理因人、因事而異，一定要事先溝通好;

5、搭建溝通平臺，及時找到業(yè)主方的接口工作人員或部門或業(yè)主代表，建立管理部例會制度，邀請業(yè)主參加。還可在網上開個物業(yè)管理論壇，業(yè)主們可自由在此處“灌水”，這樣就更能保持信息溝通的及時性和有效性，使信息傳遞和反饋迅速，避免產生因信息不對稱、不及時而導致的誤解和過失。

當然“主人”偶爾也會隨心情而變，我們可得一直忠心耿耿，隨機應變，能忍則忍，時間會證明一切，做到問心無愧?；旧弦荒暌院?，合同都會續(xù)簽，員工工資還會上漲，態(tài)度也會大為改觀，從懷疑到信任，從冷漠到關心，人間百態(tài)，我們物業(yè)人員算都體會過了。說明我們的工作“感動了上帝”。

經歷了這些“煩惱”后，我們的項目經理沒有一個不掉十來斤肉的，第一年是他們最佳的減肥期。話又說回來，后兩年的體重又反彈了，婚后“家庭生活”美滿，心寬體胖了呀!

這篇文章希望業(yè)主方看后能體恤物業(yè)管理人員的辛苦，希望物業(yè)管理企業(yè)看后能借我們前車之鑒，少走些彎路，從我們的經驗教訓中吸取心得，盡量縮短磨合期，步入皆大歡喜良性循環(huán)的正軌，愿“新人”們能百年好合!