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2013年5月1日，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。3年來，物業(yè)公司的管理更規(guī)范了，業(yè)主們維權(quán)意識(shí)更強(qiáng)了。當(dāng)前，我省物業(yè)管理還有哪些不足？貫徹實(shí)施《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）還面臨哪些問題？11月28日，省人大常委會(huì)執(zhí)法檢查組針對(duì)《條例》實(shí)施情況，向省人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議提交檢查報(bào)告，揭示現(xiàn)實(shí)管理中《條例》遇到的5大尷尬難題。 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 韓飛

尷尬1

業(yè)委會(huì)成立難、監(jiān)管難、運(yùn)行難

宿遷市區(qū)超過一半小區(qū)無業(yè)委會(huì)

案例：郭先生反映，自己家住南京江寧竹山路附近一個(gè)小區(qū)，多年來，小區(qū)居民對(duì)物業(yè)意見很大，但由于沒有業(yè)委會(huì)從中協(xié)調(diào)，物業(yè)對(duì)居民的反映一直置之不理。前幾年，曾有業(yè)主動(dòng)員居民成立業(yè)委會(huì)，但開了幾次召集會(huì)，不少居民代表以“嫌麻煩”為理由退出了，成立業(yè)委會(huì)的事情也就不了了之。

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主行使權(quán)利、表達(dá)訴求的重要通道。然而執(zhí)法檢查組在對(duì)南京、淮安、揚(yáng)州等地的實(shí)地檢查中發(fā)現(xiàn)，不少小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，導(dǎo)致業(yè)主無法行使公共權(quán)益。報(bào)告顯示，宿遷市市區(qū)共有住宅小區(qū)282個(gè)，成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)僅119個(gè)，不足43%。

省人大常委會(huì)環(huán)資城建委辦公室主任祁相春向記者介紹，“業(yè)主參與物業(yè)管理的積極性不高，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)召開難，決策難，業(yè)委會(huì)成立難、運(yùn)行難”，是一些小區(qū)業(yè)委會(huì)缺失的主要原因。

報(bào)告還指出，在已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，業(yè)委會(huì)成員大多兼職，有能力的不愿干，想干的人存有私利想法，業(yè)委會(huì)不作為、亂作為情況屢見不鮮。

因?yàn)闃I(yè)委會(huì)法律地位不明確、責(zé)權(quán)不清晰、政府介入的強(qiáng)制手段和約束監(jiān)督機(jī)制缺乏等原因，不少小區(qū)業(yè)委會(huì)監(jiān)管難、換屆難問題普遍存在。在一些小區(qū)，“要權(quán)利不要責(zé)任，要服務(wù)不要收費(fèi)”思想普遍存在，找各種理由不繳物業(yè)費(fèi)，一些小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率只有30%-40%，嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)水平提高。以上情況都顯示出部分業(yè)主法制觀念和自治意識(shí)亟待提高。

尷尬2

物業(yè)公司魚龍混雜讓人憂

全省一級(jí)資質(zhì)物業(yè)僅占2.4%

案例：家住徐州銅山區(qū)水景嘉苑的吳女士告訴記者，自家小區(qū)物業(yè)管理人員大都是五六十歲的大媽，對(duì)小區(qū)管理混亂，賬目不清，對(duì)業(yè)主也很不禮貌。業(yè)委會(huì)多次向物業(yè)公司提出更換管理、保潔人員，然而得到的答復(fù)卻是：“物業(yè)費(fèi)太少，哪家物業(yè)都一樣，你們換了也是白換?！?而吳女士咨詢了幾家物業(yè)后，發(fā)現(xiàn)情況的確如此。

長(zhǎng)久以來，物業(yè)公司的服務(wù)水平遭受詬病。報(bào)告顯示，我省物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量多，但資質(zhì)等級(jí)高的品牌企業(yè)比例并不高。在全省7190家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)176家，僅占2.4%，二級(jí)資質(zhì)650家，僅占9%。物業(yè)公司普遍缺乏專業(yè)管理人才，接受過專業(yè)培訓(xùn)的比例較低。一些物業(yè)公司“重利益、輕服務(wù)”傾向嚴(yán)重，存在管理水平不高、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)不足等問題，尤其是財(cái)務(wù)收支透明度不高、侵害業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

尷尬3

新老交接難，換物業(yè)如同打仗

物業(yè)糾紛已成民事案件主要類型

案例：日前，南京江寧最大小區(qū)——托樂嘉花園因新老物業(yè)交接引發(fā)的暴力沖突引起了不少市民關(guān)注。對(duì)于這次更換，由于老物業(yè)放言不會(huì)撤出，而業(yè)主則決心將更換物業(yè)，組建近百人的業(yè)主護(hù)衛(wèi)隊(duì)，導(dǎo)致交接當(dāng)天上演了物業(yè)與業(yè)主的激烈對(duì)峙。

舊物業(yè)不愿走，新物業(yè)進(jìn)不來。近年來，因?yàn)闃I(yè)主要求更換物業(yè)而引發(fā)的一些暴力事件屢見不鮮，物業(yè)糾紛案件呈迅速上升趨勢(shì)。如南京市法院全面受理的各類物業(yè)糾紛案件約占全部民事案件總數(shù)的17%以上，常州市法院2015年物業(yè)糾紛案件受理數(shù)量比2013年上升了93%。物業(yè)糾紛案件已經(jīng)成為主要的民事案件類型。由于業(yè)委會(huì)解聘更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新舊物業(yè)交接矛盾頻頻發(fā)生，出現(xiàn)舊物業(yè)不愿走、新物業(yè)進(jìn)不來的情況，甚至引發(fā)嚴(yán)重暴力事件。此外，小區(qū)停車難、經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)擾民、業(yè)主違建等依然是物業(yè)管理矛盾糾紛焦點(diǎn)。有些糾紛涉及到業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)矛盾調(diào)處帶來很大難度，結(jié)果往往是矛盾雙方都不滿意。

尷尬4

維修資金使用難，物業(yè)費(fèi)調(diào)整難

去年全省住宅維修資金只用了個(gè)“零頭”

《條例》對(duì)涉及物業(yè)管理的絕大多數(shù)方面都做了細(xì)致的規(guī)定，但還有一些法規(guī)政策支撐有待完善。如《條例》雖然針對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用問題作出原則規(guī)定，但從全省面上來看，專項(xiàng)維修資金使用難題并沒有得到根本解決。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全省住宅專項(xiàng)維修資金代管機(jī)構(gòu)賬面余額728.9億元，2015年度僅使用20.8億元，因?yàn)槿狈唧w操作措施和機(jī)制，在實(shí)際操作中很難落實(shí)。

報(bào)告還指出，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整困難。《條例》雖然規(guī)定價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。但從實(shí)施情況看，大部分城市依然長(zhǎng)期沿用老標(biāo)準(zhǔn)，有的城市適用同一標(biāo)準(zhǔn)已達(dá)10多年。此外，人防工程停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確，配套文件遲遲不出臺(tái)，導(dǎo)致這方面矛盾較為集中。

尷尬5

部分老舊小區(qū)依舊是管理盲區(qū)

由于大部分舊住宅區(qū)受收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)率不高、無法封閉管理等諸多因素制約，受資金限制、管理和服務(wù)水準(zhǔn)整體較低，長(zhǎng)效管理難度較大。