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近期，市房管局組織了今年第三次市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)情況抽查。與以往不同，此次的抽查對(duì)象為低價(jià)位商品房等保障性住房小區(qū)。共暗訪天勤家園、怡居苑、星?；▓@等10個(gè)項(xiàng)目，其中崇川區(qū)5個(gè)，港閘區(qū)3個(gè)，開發(fā)區(qū)2個(gè)。

雖然同為住宅小區(qū)，但在物業(yè)管理這一層面上，由于低價(jià)位商品房主要用于拆遷安置，與其他商品房小區(qū)有著較大區(qū)別，物業(yè)管理水平明顯低下。事實(shí)表明，在拆遷安置小區(qū)推行規(guī)范的物業(yè)管理，難度較大，任重道遠(yuǎn)。

從現(xiàn)場(chǎng)檢查情況來看，怡居苑、天勤家園少數(shù)幾個(gè)小區(qū)的綜合管理情況較好，隨機(jī)訪問的業(yè)主及社區(qū)居委會(huì)、地區(qū)民警等，均有比較滿意的反映。其他被查小區(qū)則存在較多問題，怡園新邸、金輝花園、五山花苑問題比較嚴(yán)重，綜合評(píng)分為不及格。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，保障房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，目前主要有三種模式：一是完全由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)、停車秩序、綠化保潔、設(shè)備保養(yǎng)等服務(wù)事項(xiàng)，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)費(fèi)。這一模式因其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)率偏低等因素的存在，服務(wù)往往不能到位。在早幾年交付的低價(jià)位商品房小區(qū)中，物業(yè)公司退出情況較多，目前仍有10多個(gè)小區(qū)由專業(yè)物業(yè)公司在實(shí)行物業(yè)管理。二是由社區(qū)居委會(huì)參與小區(qū)的物業(yè)管理，政府和業(yè)主共同承擔(dān)一部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。這種模式的缺點(diǎn)是注重小區(qū)的保安、保潔服務(wù)，而忽視房屋本體的維護(hù)。三是由業(yè)主委員會(huì)實(shí)行自治式管理，業(yè)主委員會(huì)直接雇請(qǐng)保安、保潔等人員，負(fù)責(zé)小區(qū)的日常管理事務(wù)，其物業(yè)費(fèi)用由業(yè)主委員會(huì)直接收取和管理。

難點(diǎn)：觀念滯后

“由于物業(yè)收費(fèi)及管理機(jī)制等方面存在一些問題，拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理普遍是個(gè)難題?！睋?jù)市物業(yè)管理處有關(guān)人員介紹，保障房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率大多僅在百分之三十左右，而長(zhǎng)期虧損又使物業(yè)公司難以維持正常運(yùn)作，導(dǎo)致居民對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿。

近年來，隨著城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，用于拆遷安置以及中低收入人群安居保障的小區(qū)數(shù)量越來越多。自去年以來，市區(qū)拆遷安置房就竣工交付160多萬平方米，安置家庭逾萬戶。受多種因素影響，這些安置小區(qū)不同程度地存在著物業(yè)收費(fèi)率低、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、部分業(yè)主自律意識(shí)不強(qiáng)等問題，物業(yè)管理難度很大。

據(jù)分析，管理難點(diǎn)集中在開發(fā)建設(shè)遺留問題和住戶的物業(yè)意識(shí)薄弱上。個(gè)別開發(fā)企業(yè)對(duì)遺留問題能拖就拖，能省就省，工程完工后把問題甩給了物業(yè)，從而造成物業(yè)與業(yè)主的諸多糾紛;其次是部分公建配套用房權(quán)屬不清，其經(jīng)營(yíng)收益分配等問題存在矛盾。當(dāng)安置戶從村民變?yōu)槭忻窈?，觀念未能及時(shí)轉(zhuǎn)變，違規(guī)裝修、破壞綠化、種植農(nóng)副產(chǎn)品、養(yǎng)雞養(yǎng)狗等一系列問題頻頻出現(xiàn)，把汽車庫(kù)作為出租房使用，造成小區(qū)內(nèi)環(huán)境凌亂、人員混雜，給物業(yè)管理造成了困難。另一方面，安置戶對(duì)物業(yè)有償服務(wù)方式不理解，有的還有抵觸情緒，不愿交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。面對(duì)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)往往束手無策。

破冰：屬地管理

安置小區(qū)沒有明確的管理主體，是物業(yè)難以順利實(shí)施的一個(gè)重要原因。針對(duì)這一現(xiàn)狀，《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》中規(guī)定，低價(jià)位商品房等保障性住房暫不實(shí)行市場(chǎng)化物業(yè)管理，前期物業(yè)管理由街、鎮(zhèn)組織實(shí)施，并建立“造血”機(jī)制實(shí)行長(zhǎng)效管理。

業(yè)內(nèi)人士指出，規(guī)范物業(yè)前期移交接管程序、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管、實(shí)現(xiàn)屬地管理，是提升保障房小區(qū)管理水平的有效抓手。物業(yè)管理的事務(wù)較為瑣碎、集中，單靠房管部門協(xié)調(diào)、管理，顯然是不夠的。真正與小區(qū)居民日常接觸的社區(qū)居委會(huì)，最了解居民的需要，也能夠有針對(duì)性地解決當(dāng)下小區(qū)管理中最棘手的問題。因此，應(yīng)當(dāng)建立由社區(qū)居委會(huì)牽頭，街道辦事處、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)企業(yè)、駐社區(qū)相關(guān)單位共同參加的協(xié)商議事制度。以聯(lián)席會(huì)議的形式，定期研究小區(qū)內(nèi)的管理事項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)資源共享，共同解決好轄區(qū)內(nèi)群眾普遍關(guān)心的物業(yè)問題。

位于崇川區(qū)的五山公寓是2005年建成并交付使用的拆遷安置小區(qū)，2007年物業(yè)公司撤出時(shí)，環(huán)境衛(wèi)生和秩序一片混亂，建筑垃圾無人清理、保安保潔服務(wù)癱瘓、小區(qū)綠地?zé)o人維護(hù)。2008年以來，區(qū)政府將五山公寓列為工作試點(diǎn)，指導(dǎo)并幫助小區(qū)選舉成立了業(yè)主委員會(huì)，部分配套用房出租所得補(bǔ)貼小區(qū)維護(hù)費(fèi)用，幼兒園承租方將租金交給狼山鎮(zhèn)街道，有了資金的保障，小區(qū)面貌發(fā)生了喜人變化。

以此為例，市房管局希望保障房小區(qū)屬地的街、鎮(zhèn)加強(qiáng)指導(dǎo)與監(jiān)督，健全“條塊結(jié)合，以塊為主”的體制，指導(dǎo)小區(qū)盡快籌備成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主選擇契合小區(qū)實(shí)際的管理模式，別再讓保障性小區(qū)的物業(yè)管理成為“燙手的山芋”。